Kwestia kto może zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi wydaję się rozstrzygnięta po deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości od 01 stycznia 2014 roku.

Zarządcą nieruchomości w tym wspólnotą mieszkaniową może być każdy. Z dniem 1 stycznia 2014 roku działalność zawodowa w obszarze zarządzania nieruchomościami została uwolniona. Na podstawie art. 8 ustawy z 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów uchylono większość przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami.

Aktualne zasady można streścić bardzo krótko:

• zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności,
• zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) nie ustanawiają zakazu zarządzania przez gminę lub jej jednostkę wspólnotami mieszkaniowymi. W formie zakładu budżetowego swoją gospodarkę gminy prowadzą realizując konkretne zadania, wymienione w art. 14 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (uofp) (Dz. U. Nr 249, poz. 2104 z późn. zm.), który stanowi, że przez samorządowe zakłady budżetowe mogą być realizowane zadania własne jednostki samorządu terytorialnego w zakresie:

• gospodarki mieszkaniowej i gospodarowania lokalami użytkowymi,
• dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego,
• wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz,
• lokalnego transportu zbiorowego,
• targowisk i hal targowych,
• zieleni gminnej i zadrzewień,
• kultury fizycznej i sportu, w tym utrzymywania terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych,
• utrzymywania różnych gatunków egzotycznych i krajowych zwierząt, w tym w szczególności prowadzenia hodowli zwierząt zagrożonych wyginięciem, w celu ich ochrony poza miejscem naturalnego występowania,
• cmentarzy.

Z kolei w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2011 r. Nr 42, poz. 236 ), stanowi,że gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Zauważyć w tym miejscu należy, iż to, że co do zasady osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami, nie oznacza jeszcze, że wszystkie osoby prawne mogą to czynić, ponieważ ograniczać je mogą np. przepisy powszechnie obowiązujące lub ich własne statuty.

Spór w sprawie kto może zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi trwa kilkanaście lat. Podstawowym problemem w tym sporze jest pytanie czy zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych jest zadaniem publicznym czy nie. Pomimo wielu prób zdefiniowania pojęcia „użyteczności publicznej” nie osiągnięto konsensusu. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2003 roku, dokonana została wykładnia tego pojęcia. Sad przyjął, iż sfera użyteczności publicznej musi się zmieścić w formie zadaniowej jednostki samorządu terytorialnego, a zatem nawiązywać powinna ściśle do zadań określonych w ustawie, działalność taka nie może być nastawiona na maksymalizacje zysku. Zgodnie z art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej, gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2016 r. poz. 446, 1579, 1948, z 2017 r. poz. 730, 935) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy: 1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; itd.

Już z tego zapisu widać, że zadania własne gminy nie są zamkniętym katalogiem jej zadań a zapis „sprawy gospodarki nieruchomościami” nie wyklucza zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przez gminę. Gmina, która zarządza wspólnotą mieszkaniową sama lub w jej imieniu robi to jednostka samorządowa może zarządzać wspólnotą do czasu gdy sama wspólnota nie wypowie umowy o zarządzanie gminie lub jej jednostce. Wynika to z art. 40 ustawy o własności lokali, który stanowi bowiem m. in., że państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej do 1 października 1994 r. ustalanie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza owa ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do tego typu zarządu stosuje się odpowiednio przepisy w/w ustawy, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Taki pogląd potwierdza podjęta uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r. sygn. akt III CZP 129/08 cyt.: „Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz.903 ze zm.), może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2)”.

Odpowiadając na postawione na wstępie pytanie - kto może zarządzać nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej? - decyduje o tym sama wspólnota, która może wybrać zarząd właścicielski (bezpośredni) lub zlecić zarządzanie zgodnie z art.18 ust. 1 ustawy o własności lokali osobie fizycznej lub prawnej podpisując umowę o zarządzanie na podstawie z art. 185. ust. 2. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, 1777, z 2016 r. poz. 65, 1250, 1271, 1579.).